Είναι έμποροι και δεν το ξέρουν

 

Παναγιώτης Παντελής

Την αιτία για να γράψω αυτές τις γραμμές αποτελούν δύο γεγονότα. Προ ημερών επισκέφτηκα εφορία των βορείων προαστίων της Αθήνας όπου σε συζήτηση με τον προϊστάμενο μου ανέφερε ότι μετά το καλοκαίρι υπογράφει συνεχώς φορολογικές ενημερότητες για πώληση ακινήτων.

Μάλιστα, μου έθεσε το ερώτημα αν μπορώ να δώσω μια εξήγηση για ποιο λόγο από τις αρχές Σεπτεμβρίου έχουν βαλθεί οι πολίτες να πωλούν τα ακίνητά τους.

Ίσως αυτό να οφείλεται στο περιουσιολόγιο; Ίσως να οφείλεται στον ΕΝΦΙΑ που πληρώνουν. Ίσως να οφείλεται στην οικονομική κρίση; Κανείς δεν γνωρίζει.

Σκεπτόμενος αυτό, στις αρχές της εβδομάδας φορολογούμενος με ακίνητα σε νησί των Κυκλάδων με επισκέφτηκε λέγοντάς μου: «Έχω κάποια ακίνητα σε νησί των Κυκλάδων από τα πιο γνωστά. Θέλω να τα πουλήσω. Μπορείς να αναλάβεις την έκδοση των φορολογικών ενημεροτήτων και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ;» Άλλωστε, όπως μου ανέφερε, το ποσό των χρημάτων που θα έπαιρνε (αρκετά εκατομμύρια από εταιρεία του εξωτερικού) θα κάλυπτε στο σύνολό του το δάνειο, με το οποίο ήταν προσημειωμένα τα ακίνητα. Ρώτησα πόσα είναι τα ακίνητα που έχει συμφωνήσει να πουλήσει. Η απάντηση 16. Και τότε μου ήρθε στο μυαλό το άρθρο 21 του Ν.4172. Τι αναφέρει όμως;

`Αρθρο 21 Κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα

1. Ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις. Στα έσοδα από τις επιχειρηματικές συναλλαγές περιλαμβάνονται και τα έσοδα από την πώληση των στοιχείων του ενεργητικού της επιχείρησης, καθώς και το προϊόν της εκκαθάρισής της, όπως αυτά προκύπτουν στη διάρκεια του φορολογικού έτους. Ειδικά, για τον προσδιορισμό του εισοδήματος από αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα στα έσοδα από επιχειρηματικές συναλλαγές περιλαμβάνονται τα έσοδα από την παραγωγή γεωργικών, πτηνοτροφικών, κτηνοτροφικών, δασοκομικών, υλοτομικών και αλιευτικών προϊόντων.

Ειδικά, για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, στον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα περιλαμβάνονται εκ των άμεσων ενισχύσεων του Πυλώνα I της Κοινής Γεωργικής Πολιτικής, όπως αυτές ορίζονται, μόνο η βασική ενίσχυση καθώς και, κατά το ποσό που υπερβαίνουν τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ, οι πράσινες και συνδεδεμένες ενισχύσεις. Οι αγροτικές αποζημιώσεις στο σύνολό τους δεν περιλαμβάνονται στον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα.

2. Το κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα προσδιορίζεται για κάθε φορολογικό έτος με βάση το λογαριασμό αποτελεσμάτων χρήσης, ο οποίος συντάσσεται σύμφωνα με το Ελληνικό Λογιστικό Σχέδιο και τον Κώδικα Φορολογικής Απεικόνισης Συναλλαγών (ΚΦΑΣ), όπως ισχύει. Σε περίπτωση που η επιχείρηση εφαρμόζει Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα, το κέρδος προσδιορίζεται αποκλειστικά, σύμφωνα με τον πίνακα φορολογικών αποτελεσμάτων χρήσης.

3. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου δεν εφαρμόζεται για τους τίτλους του άρθρου 42 που αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης σε οργανωμένη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης, συμπεριλαμβανομένης και της Εναλλακτικής Αγοράς του Χρηματιστηρίου Αθηνών, ή για τα ομόλογα που εκδίδονται από εισηγμένες εταιρείες, καθώς και για τα κρατικά ομόλογα. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να προβλέπεται η εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου και σε κάθε άλλη ρυθμιζόμενη αγορά ή άλλους τίτλους.

Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του δεύτερου εδαφίου είναι δύο (2) έτη.

4. Κάθε προσαύξηση περιουσίας που προέρχεται από παράνομη ή αδικαιολόγητη ή άγνωστη πηγή ή αιτία θεωρείται κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.

Ουσιαστικά τι λέει το συγκεκριμένο άρθρο;

Για κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων… Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα η περίοδος του εξαμήνου είναι 2 έτη.

Αυτό σημαίνει ότι, αν κάποιος πουλήσει 3 ακίνητα εντός 2 ετών θεωρείται ότι αποτελεί επιχειρηματική συναλλαγή και φορολογείται με τις γενικές διατάξεις.

Είναι ορθή η επίκαιρη ερώτηση που υπεβλήθη από την Βουλευτή κα Εύη Καρακώστα προς τον Αναπληρωτή Υπουργό Οικονομικών κο Τρύφωνα Αλεξιάδη στις 15/12/2015, αλλά ακόμα χαρακτηριστικότερο το παράδειγμα που αναφέρει.

Όσοι συμπολίτες μας απέκτησαν στο παρελθόν είτε από κληρονομιά, είτε από αγορά, κάποια περιουσιακά στοιχεία και σήμερα, λόγω της οικονομικής κρίσης,αποφάσισαν να τα πουλήσουν, θεωρούνται έμποροι και πληρώνουν ή θα κληθούν να πληρώσουν φόρο εισοδήματος.

Αν για παράδειγμα κάποιος έχει 5 χωράφια στο χωριό και θέλει να τα πουλήσει, τότε μπορεί να πουλήσει τα δύο στην πρώτη διετία, τα επόμενα δύο στη δεύτερη διετία και το τελευταίο στον πέμπτο χρόνο για να μη θεωρηθεί έμπορος.

Αλλά, αν υποθέσουμε ότι κάποιος δεν έχει κληρονομήσει με πλήρη κυριότητα τα χωράφια στο χωριό, αλλά έχει ποσοστά και στα 5, πράγμα συνηθέστατο στις κληρονομιές, όπου κάποιος μεταβιβάζει τα ποσοστά του σε κάποιον άλλο συνδικαιούχο, αν δεν προσέξει τη διάταξη του άρθρου 21 του Ν.4172, θα βρεθεί στο μέλλον να θεωρείται έμπορος και να πληρώσει του αναλογούντες φόρους.

Θέλει ιδιαίτερη προσοχή τόσο από του φορολογούμενους, όσο και από τους συναδέλφους φοροτεχνικούς λογιστές, ώστε αυτή η διάταξη να γίνεται γνωστή σε όποιον προχωράει σε τέτοιες πράξεις.

Είναι μια διάταξη που μέχρι σήμερα δεν της έχουμε δώσει ιδιαίτερη σημασία, αλλά στο άμεσο μέλλον θα τη βρούμε μπροστά μας.

Πηγή: https://www.e-forologia.gr/cms/viewContents.aspx?id=198826